양도소득세 전자신고 도움말 - 양도세 세율,취득일자,필요경비,장기보유특별공제

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양도소득세 전자신고 도움말

양도물건종류	● 토지    전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 대지 등  ● 고가주택    1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택으로 양도당시 실지거래가액이 12억원(양도일이 '21.12.7. 이전인 경우 9억원)을 초과하는 주택  ● 일반주택    고가주택 이외의 주택  ● 기타건물    토지에 정착하는 공작물 중 사실상 준공된 것으로서 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 것과 이에 부속된 시설물 구축물  ● 지상권    타인의 토지에 건물 또는 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리  ● 전세권    전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며 그 부동산 전부에    대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리  ● 부동산임차권    당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을    지급할 것을 약정함으로써 효력이 성립하는 권리  ● 부동산취득권    계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기가 도래하기 전의 권리(분양권 등)  ● 영업권    사업용고정자산(부동산 및 부동산에 관한 권리)과 함께 양도하는 영업권으로 영업권을 별도로 평가하지    아니하였으나, 시회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터    인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익 포함  ● 시설물 이용권    이용권·회원권 그 밖에 명칭여하를 불문하고 당해 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다    유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권  ● 신탁수익권    신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제110조에 따른 수익증권 및 같은    법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)
세율구분	● 2년 이상 보유 토지·건물(주택 및 조합원 입주권 포함) 등, 국외자산, 기타자산- 기본세율    ('18.4.1.~'21.5.31. 양도한 경우)    양도물건의 보유기간이 2년이상 경우  ● 1년 이상~2년 미만 보유 토지·건물 등, 국외자산, 기타자산    - 단일세율 40%    양도물건의 보유기간이 1년 이상~2년 미만 보유 한 경우  ● 1년 미만 토지·건물 단일세율 50%    양도물건의 보유기간이 1년 미만인 경우  ● 미등기 자산- 단일세율 70%    양도당시 부동산 등기가 되어 있지 않은 물건  ● 1년 이상~2년 미만 보유한 주택, 조합원 입주권 및 분양권(분양권은 1년 이상)- 단일세율 60%    양도물건이 주택·조합원 입주권, 분양권이고, 보유기간이 1년 이상~2년 미만인 경우  ● 1년 미만 보유 주택, 조합원 입주권 및 분양권- 단일세율 70%    양도물건이 주택·조합원 입주권 및 분양권이고, 보유기간이 1년미만인 경우  ● 2년 이상 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택- 기본세율+20%('18.4.1.~'21.5.31. 양도한 경우)    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 2주택자에 해당하는 경우  ● 2년 이상 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택(입주권·분양권보유)-기본세율+20%    ('18.4.1.~'21.5.31. 양도한 경우)    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 주택과 입주권·분양권을 소유하여 1세대 2주택자에 해당하는 경우  ● 1년 이상~2년 미만 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택- 60%    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 2주택자에 해당하는 경우  ● 1년 이상~2년 미만 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택(입주권·분양권보유)- 60%    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 주택과 입주권·분양권을 소유하여 1세대 2주택자에 해당하는 경우  ● 1년 미만 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택- 단일세율 70%    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 2주택자에 해당하는 경우  ● 1년 미만 보유 조정대상지역 내 1세대 2주택(입주권·분양권보유)- 단일세율 70%    양도물건이 조정대상지역 내 주택입주권이고, 양도자가 1세대 2주택자에  해당하는 경우  ● 2년 이상 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택 - 기본세율 +30%('21.6.1.~'22.5.9. 양도한 경우)    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택 이상자에 해당하는 경우  ● 2년 이상 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택(입주권·분양권보유) - 기본세율 +30%   ('21.6.1.~'22.5.9. 양도한 경우)    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 주택과 입주권·분양권을 소유하여    1세대 3주택 이상자에 해당하는 경우  ● 1년 이상~2년 미만 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택- 60%    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택 이상자에 해당하는 경우  ● 1년 이상~2년 미만 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택(입주권·분양권보유)- 60%    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 주택과 입주권·분양권을 소유하여    1세대 3주택 이상자에 해당하는 경우  ● 1년 미만 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택- 단일세율 70%    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택 이상자에 해당하는 경우  ● 1년미만 보유 조정대상지역 내 1세대 3주택(입주권·분양권보유)- 단일세율 70%    양도물건이 조정대상지역 내 주택이고, 양도자가 1세대 3주택 이상자에  해당하는 경우
세율 적용시 보유기간의 계산 (소득세법 104조제2항 참조)	● 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분에 대해 양도소득세율을 적용하는 경우    보유기간의 계산은 해당 자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다.    다만, 다음에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.    ① 상속받은 자산 : 피상속인이 그 자산을 취득한 날(법정상속인이 유증받은 경우 포함) (장기보유특별공제는 상속개시일)    ② 「소득세법」 제97조의2 제1항에 해당하는 이월과세대상 자산 : 증여자가 그 자산을 취득한 날    ③ 법인의 합병·분할(물적분할 제외)로 인하여 합병법인·분할신설법인 또는 분할합병의 상대방법인으로부터        새로 주식 등을 취득한 경우 : 피합병법인·분할법인 또는 소멸한 분할·합병의 상대방법인의 주식 등을 취득한 날    ④ 「조세특례제한법」 제70조의2제1항을 적용받은 환매 농지 등을 다시 양도하는 경우 세율 적용을 위한 취득시기는        한국농어촌공사에 양도하기 전 해당 농지의 취득일(조특법 70조의2제2항)
양도일자 (소득세법시행령 제162조 참조)	● 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날  ● 대금청산 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부,등록부 또는     명부 등에 기재된 등기접수일  ● 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부,등록부 또는 명부등에 기재된 등기,     등록 접수일 또는 명의 개서일
취득일자 (소득세법시행령 제162조 참조)	● 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날  ● 대금청산 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부,     등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일  ● 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부,등록부 또는 명부등에 기재된 등기,     등록접수일 또는 명의개서일  ● 자기가 건설한 건축물 : 사용검사필증교부일  ● 상속으로 취득한 자산 : 상속개시일(피상속인의 사망일)  ● 증여로 취득한 자산 : 증여를 받은 날(등기 자산의 경우 증여등기 접수일)  ● 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산으로 1984.12.31. 이전에 취득한 자산은 1985.01.01.
양도가액	● 양도자와 양수자간 실제로 거래한 금액(실지거래가액)을 입력
취득가액 (소득세법 제97조 참조)	● 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액    ① (자기가 제조·생산·건설을 위한 지출) 원재료비, 노무비, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금        (취득세·등록세를 포함합니다), 설치비, 기타부대비용을 합한 금액    ② (취득을 위해 지출한 변호사비용, 소송․화해비용) 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여        그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 비용    ③ (감가상각비) 양도자산 보유기간 중 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액        또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액  ● 실지매입가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로     적용 가능    매매사례가액에 의하는 경우 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액    감정가액에 의하는 경우 취득일 전후 3개월 이내의 감정가액 2개 이상의 평균가액    환산가액에 의하는 경우 양도가액 × [취득시기준시가 / 양도시기준시가]
필요경비	● 양도자산의 보유시 발생비용    ① (개발부담금, 재건축부담금) 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금 또는 「재건축초과이익        환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금을 말하며, 개발부담금 또는 재건축부담금의 납부의무자와        양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 금액    ② (보유시 지출한 변호사비용, 소송․화해비용) 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을        확보하기 위하여 직접든 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의        계산을 할 때 필요경비에 산입된 것은 제외한 금액    ③ (수익자부담금) 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라        시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담    ④ (토지 장애 철거비) 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애 철거비용    ⑤ (도로시설비 등) 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유 토지에        도로를 신설한 경우의 그 시설비 또는 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의        그 도로로 된 토지의 가액    ⑥ (기타 자산가치 증가 등을 위한 수선비) 자산의 내용연수를 증가시키거나 가치를 현실적으로        증가시키기 위하여 지출한 수선비  ● 양도자산의 처분시 발생비용    ① (양도 시 중개수수료 등 직접 지출한 비용) 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 계약서작성비용,        공증비용, 인지대, 부동산중개수수료 등    ② (국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손등 기타경비) 자산을 취득하는 경우 법령 등에 따라 매입한        국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행)        에 양도함으로써 발생하는 매각차손        다만, 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행) 외의 자에게 양도한 경우에는        같은 날에 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행)에 양도함으로써 발생하는        매각차손을 한도로 합니다.  ● 취득 당시 가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의하는 경우 개산공제액(필요경비)    (소득세법시행령 제163조 제6항 참조)
매입가액 (소득세법 제97조 참조)	● 매입가액은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 해야하나, 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는    ① 매매사례가액, ② 감정가액, ③ 환산취득가액 순서로 적용합니다.  ● 양도자산 보유기간 중 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우    필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 매입가액에서 공제하여야 합니다.
취득·등록세 (소득세법시행령 제89조제1항 참조)	● 지방세법에 의하여 부동산 등 취득한 자가 신고·납부한 취득세(2010.12.31 이전 등록세 포함)는 양도소득금액    계산시 필요경비로 공제합니다.  ● 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 필요경비로 공제합니다. 다만, 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은    공제하지 아니합니다.
기타 필요경비 (소득세법 제97조 참조)	● 필요경비는 양도자산의 취득에 소요되는 비용, 취득 이후 내용연수의 연장 또는 자산가치의 현실적 증가      (자본적지출), 취득후 재송비용, 양도관련 직접지출비용(양도비 등) 등 말합니다.    ① (취득에 소용되는 비용) 변호사비용 등 취득시 쟁송비, 매수자 부담 양도소득세 등    ② (자본적지출) 가산가치 증가 등 수선비, 개발부담금, 재건축부담금    ③ (양도비 등) 국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손 , 양도시 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대,      부동산중개수수료 등
양도차익	● 전체 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기납부 토지초과이득세 - 기타필요경비  ● 비과세 양도차익 = 전체 양도차익 중 비과세 해당 금액을 입력합니다  ● 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 - 비과세 양도차익  사례1 : 2021.12.08. 이후 양도시            1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도한 경우로 양도가액 등이 아래와 같을 경우            (양도가액이 15억원, 취득가액 8억원, 필요경비 3천만원)            * 전체 양도차익 : 670,000,000원 = 1,500,000,000원 - 800,000,000원 - 30,000,000원            * 과세 양도차익 : 134,000,000원 = 670,000,000원 × (15억원-12억원)/15억원  사례2 : 2021.12.07. 이전 양도시            1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도한 경우로 양도가액 등이 아래와 같을 경우            (양도가액이 10억원, 취득가액 4억8천만원, 필요경비 1천만원)            * 전체 양도차익 : 510,000,000원 = 1,000,000,000원 - 480,000,000원 - 10,000,000원            * 과세 양도차익 : 51,000,000원 = 510,000,000원 × (10억원-9억원)/10억원
장기보유특별공제	● 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물, 조합원입주권에 대하여 적용  ● 아래 자산에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않음     ① 부동산이 아닌 자산     ② 보유기간 3년 미만의 부동산     ③ 미등기 양도자산     ④ 국외부동산  ● 공제율 ※ 2020.1.1. 이후 1세대 1주택 공제율을 적용받기 위해서는 2년 이상 거주하셔야 합니다.
양도소득금액	● 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액
양도소득기본공제	● 해당 과세기간의 양도소득금액에서 인별로 연간 250만원 공제
과세표준	● 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액
세율	● 보유기간이 2년이상인 경우  ● 보유기간이 1년이상이고 2년미만인 경우 40%  ● 보유기간이 1년이상이고 2년미만인 주택, 조합원입주권 및 분양권(분양권은 1년 이상)인 경우 60%  ● 보유기간 1년미만인 경우 50%  ● 보유기간 1년 미만인 주택, 조합원입주권 및 분양권인 경우 70%  ● 비사업용토지에 해당하는 경우    - 2009.3.16. ~ 2012.12.31.에 취득한 비사업용토지는 10% 추가세율 적용하지 않습니다.      (소득세법 부칙 제9270호(2008.12.26.) 제14조)     - 주택부수토지판단(비과세, 단기보유 중과세, 비사업용토지)       2022.1.1. 이후 양도하는 분부터 아래 기준 면적을 초과하는 토지는 주택의 부수토지로 보지 않고 비과세, 단기보유주택 중과세,       비사업용 토지 여부를 판단합니다.  ● 1세대 2주택자가 조정대상지역내 주택 양도 시 : 기본세율 (’22.5.10.~’25.5.9. 양도한 경우)  ● 1세대 3주택이상자가 조정대상지역내 주택 양도 시 : 기본세율 (’22.5.10.~’25.5.9. 양도한 경우)
산출세액	● 과세표준에 세율을 적용하여 계산한 금액
가산세	● 법정신고기한까지 신고하지 않았거나 납부할 세액을 신고할 세액보다 적게 신고한 경우 등에 부과     * 무신고 또는 과소신고 가산세     * 납부지연가산세     * 환산취득가액 적용(건물신축하여 취득한 후 5년 이내 양도)에 따른 가산세
분납할 세액	● 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 분납할 세액을 납부기한이 지난 후 2개월 이내에      분납할 수 있음     - 납부할 세액이 2천만원 이하시 : 1천만원을 초과하는 금액     - 납부할 세액이 2천만원 초과시 : 그 세액의 100분의 50 이하의 금액
기납부토지 초과이득세	● 해당 양도토지에 대하여 기납부한 토지초과이득세가 있는 경우 해당금액을 기재  ● 토지초과이득세는 토지가격의 상승으로 인해 발생한 이득에 부과하는 세금으로 1998년에 폐지
감면	● 납세자가 부담하여야 할 세금에서 일정율을 경감하여 주는 제도      감면종류 조회 버튼을 클릭하면 양도소득세 관련 감면목록을 조회할 수 있음
세액감면 신청서입력	● 양도소득세액 감면신청대상 감면종류의 세액감면신청서 작성
세액감면대상 감면소득금액	● 양도소득세액 감면대상이 되는 양도소득금액
소득금액감면대상 감면소득금액	● 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 양도소득금액
기준시가	● 토지·건물 등 자산의 과세기준이 되는 가액
1세대1주택 보유기간 (소득세법 시행령 제154조 참조)	● 1주택의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 2년 이상 보유  ● 2021.1.~2022.5.9.까지 2주택 이상(일시적2주택 제외)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을     처분(양도,증여,용도변경)한 경우에는 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간 계산  ● 2022.5.10.이후 양도분부터는 주택의 취득일부터 보유기간 계산  ● 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 경우 보유기간 및 하단 1세대1주택     거주기간의 제한을 받지 않음      ① 5년이상 거주한 건설임대주택을 취득하여 양도      ② 공익 사업에 의한 협의매수·수용      ③ 해외이주 또는 취학·근무상의 형편으로 출국      ④ 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도  ● 거주기간의 제한을 받지 않는 경우     ① '17.8.2. 이전에 취득한 주택     ② 무주택세대 거주자가 조정대상지역의 공고 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우
1세대1주택 거주기간 (소득세법 시행령 제154조 참조)	● 취득 당시 조정대상지역 주택인 경우 상단 1세대1주택 보유기간 중 2년 이상 거주
총면적	양도자산의 전체면적을 적고, 양도지분을 별도로 적습니다
양도면적	총면적×양도지분으로 산정한 면적을 적습니다
취득면적	양도면적에 대응하는 취득면적을 적습니다

 

※ 자료 출처 = 국세청 홈택스